与毕马威的马丁·塞班就最新ERA市场报告进行的问答

从欧洲整体情况来看，2025 年至 2027 年 1.8% 的复合年增长率相当温和，不是吗？

马丁·塞班：没错。从欧洲整体来看，很多市场都举步维艰——法国首当其冲——但也有一些市场处于停滞状态，而这些市场恰恰是主要市场。因此，法国、英国和德国都遭受了很大的损失，或者至少没有看到积极的发展趋势。

德国的情况可能略有不同，因为他们向市场投入了大量资金，项目也开始逐步落实。所以，我们应该从积极的角度看待德国。但总体而言，欧洲依然脆弱。正如您在图中看到的，北欧地区传来了一些利好消息，而真正的问题在于，这究竟是技术性反弹，还是真正可持续的增长。

资料来源：ERA市场报告，2026年。

撇开丹麦不谈，北欧各国在过去三年中都摆脱了经济衰退的周期。这固然是积极的信号，但我们需要从长远角度来看待这个问题。从长远来看，它们的经济活动水平仍然低于三年前的水平。这更多的是一种技术性反弹。

法国仍然是表现最差的市场，预计2025年至2027年的复合年增长率为-0.7%。您如何描述法国租赁行业面临的问题？

问题很多。住宅建设仍然滞后。这部分市场的租赁市场并不十分活跃，所以人们可以勉强维持没有住宅的生活。但归根结底，在非住宅领域，例如公共投资方面，法国的情况并不乐观。外国投资和本地投资都不高。

目前唯一运转相对良好的引擎是能源、电网和可再生能源相关工程，但这无法驱动整个市场。

总的来说，国家债务、政治领导层（未来几个月将举行选举）等问题都造成了信心不足，进而影响到正在进行的项目数量和规模。

我们有什么理由相信2027年情况会好转？市场正在遭受重创——一年前如此，今年如此，预计明年也将继续遭受重创。

您和平等权利修正案组织（ERA）在六月初的公约会议上提交了一份中期报告。自那以后发生了哪些变化？

总体而言，欧洲经济形势基本保持不变，年增长率约为1.8%。但实际上，经济正在发生实质性变化。其中最显著的是波兰：欧盟资助的基础设施建设终于开始转化为实际的建设活动，我们预计2026年波兰的经济增长率将达到4.5%左右，而6月份的预测为2%。

马丁·塞班 (Martin Seban)，毕马威战略总监。 （图片来源：Maurice Vinken/kleurstof.eu）

此外，东欧是增长速度第二快的地区（年复合增长率 4.0%），获得了 1370 亿欧元的欧盟资金支持。

根据高频建筑和公司数据，北欧地区的建筑业发展速度加快，尤其是瑞典和芬兰。德国方面，我们略微下调了2026年的预期，因为5000亿欧元的基金转化为项目所需时间较长，但我们预计从2027年开始将出现更强劲的增长势头。

如果观察整个欧洲的租赁终端市场，是否存在一些普遍的趋势？

整体而言，住宅市场依然疲软，但已出现初步复苏迹象。例如，只有少数几个国家（如爱尔兰共和国）的住宅市场表现相当不错。然而，在其他一些国家，住宅市场周期可能已经接近尾声，预计在某个时候会出现反弹。事实上，我们至少在过去两三年里一直在强调这一点。

由于欧洲面临的种种问题——信心不足、利率波动、地缘政治影响——非住宅建筑市场发展并不理想。土木工程是建筑行业中唯一表现相对良好的领域，并推动了整个行业的快速增长。欧盟的“欧洲非住宅重建计划”（NRRP）投资项目正在对意大利、葡萄牙和波兰等许多国家产生巨大影响。

由于消费者支出不景气，房屋翻新市场表现疲软。因此，建筑业的整体形势呈现出复杂多变的态势。

除了建筑业之外，其他行业的境况更加分散。制造业和非住宅业一样，都面临着同样的困境，物流业也受到波及，但也有一些领域，例如会展业，情况要好一些。

就整个欧洲而言，租赁市场 65% 由建筑相关项目驱动，35% 由非建筑相关项目驱动。

数据中心是否开始对欧洲产生影响？

这的确规模庞大，人人都津津乐道。问题在于，人们谈论它是因为这是一个全新的细分市场，创造了以前不存在的机会，还是因为它现在占据了业务的很大一部分？我倾向于认为是前者。

它在某些市场创造了大量商机，一些公司也凭借这些项目获得了非常可观的利润。此外，它通常比传统的建筑相关业务更有利可图。

从一些具体市场来看，荷兰的表现似乎优于其邻国。

市场整体表现相对良好。住宅市场表现不佳，但其他驱动因素相对积极。例如，与法国相比，非住宅市场表现相当不错。私人投资依然活跃。

此外，我们还看到一些杠杆作用于业务，例如将通货膨胀转嫁到价格上，以及现在由客户付费的服务，如保险或运输。

西班牙、葡萄牙和意大利是欧洲表现最好的国家。

我认为，西班牙和意大利正从新冠疫情后的复苏中，从休闲、数字和旅游经济中“全面受益”。它们也从欧洲基础设施建设计划中获益匪浅。

此外，他们还在拓展新的客户群体。例如，在西班牙，电视电影行业、物流行业和数据中心都是他们的目标客户。因此，他们的市场份额正在不断增长。

你真正的问题在于，西班牙目前的租赁市场规模已超过20亿欧元，相当庞大。如果在这个规模下还能保持5%的增长，实际上会显著改变市场的格局。

总的来说，西班牙、葡萄牙和意大利的经济活动水平相当不错。我们预计这种发展势头不会中断。虽然迟早会放缓，但目前我们还没有看到这种情况发生。

您认为欧洲的租赁市场渗透率如何？

我们使用三个指标来衡量它。一个是国内生产总值（GDP），一个是建筑产出，最后一个指标——我认为更重要或更有趣——是人均租赁活动量。

我们业务越多元化，越超越建筑业，就越不能只用建筑业产出来衡量业绩。因此，人均产出就显得尤为重要。

那些正在提升地位、改变格局的国家无疑是南方国家。西班牙和意大利正在崛起，逐渐达到法国、德国或荷兰的水平。而北欧国家则越来越接近英国。

在准备今年的报告过程中，你还注意到其他什么情况吗？

我认为过去几年我们已经看到了增长动力的区域化趋势。一些国家朝着相似的方向发展。北欧国家往往具有这种增长动力，但现在中欧国家加上英国，以及德国、法国、奥地利和瑞士等国的增长却停滞不前。

从爱尔兰到南欧，经济呈现出某种香蕉状分布，这些地区发展得非常好。而北欧国家则正在努力摆脱之前的困境。

例如，在西欧以及英国，那些身处成熟市场的大型传统租赁公司发展有些停滞不前，缺乏新的增长动力。这是一种普遍趋势。

在南欧和爱尔兰，渗透率上升和潜在驱动因素都相当积极，这带来了双重影响。

在北欧，有一个共同的主题——住宅市场依然低迷，但私人领域出现了一些积极的增长，包括新的支出、数据中心以及能源转型。此外，这些国家也展现出投资公共基础设施的意愿，包括国防开支，例如道路基础设施建设等方面。

我认为这种区域化，即一些国家群体一起行动，并且它们的动态变化不大，这本身就是一种新颖有趣的现象。

谢谢你，马丁。